Hyra ut i andra hand skatt
Att hyra ut sin bostad i andra hand kan vara ett klokt sätt att tjäna extra pengar, men reglerna är hårda. Det finns inget utrymme för misstag. Staten vill ha sin del, och du måste förstå hur skatten fungerar. Följer du inte reglerna, blir det dyrt.
Hyresintäkterna beskattas som kapitalinkomst. Det betyder 30 % i skatt på överskottet. Men först får du dra av schablonavdraget på 40 000 kronor. Har du fler bostäder? Då får du göra samma avdrag för varje bostad. Uthyrningen kan verka enkel, men skattereglerna är inte för den oförsiktige.
Det här räknas som hyresintäkt
Pengarna du får från hyresgästen räknas som hyresintäkt. Det gäller inte bara hyran. Betalar hyresgästen för el, vatten eller möbler? Då räknas det också in. Det är viktigt att veta. Staten ser allt.
Hur beskattas bostadsrätt
Har du en bostadsrätt? Då gäller samma schablonavdrag på 40 000 kronor. Dessutom får du dra av den del av månadsavgiften som gäller den uthyrda perioden. Är intäkterna högre än avdragen, betalar du 30 % i skatt på överskottet.
Det är viktigt att veta en sak: Hyr du ut till din arbetsgivare eller en närståendes arbetsgivare? Då försvinner schablonavdraget. Endast faktiska merkostnader är avdragsgilla.
Hur beskattas hyresrätt
Hyr du ut en hyresrätt gäller samma regler. Schablonavdrag på 40 000 kronor. Avdrag för den del av hyran du själv betalar under uthyrningsperioden. Resten beskattas som kapitalinkomst.
Men det finns en fälla. Om du tar ut en hyra som är högre än vad du själv betalar, kan hyresvärden neka fortsatt uthyrning. I värsta fall kan du förlora ditt kontrakt.
Beräkning av överskott
Det är enkelt att räkna ut vad som blir kvar efter skatt. Ta hyresintäkten. Dra av 40 000 kronor. Dra av andra godkända kostnader. Det som återstår beskattas med 30 %.
Exempel:
- Hyresintäkt: 120 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr
- Avdrag (20 % av hyran): 24 000 kr
- Överskott: 56 000 kr
- Skatt (30 %): 16 800 kr
Skatt vid uthyrning av småhus
Reglerna för småhus, stugor och Attefallshus är liknande, men du får göra ytterligare ett avdrag. Förutom schablonavdraget på 40 000 kronor får du dra av 20 % av hyresintäkten. Resten beskattas som kapitalinkomst.
Det betyder att den som hyr ut ett småhus ofta kan få en större del av inkomsten skattefri än den som hyr ut en lägenhet.
Moms på hyresintäkter
Normalt sett behöver du inte betala moms när du hyr ut en privatbostad. Men om uthyrningen liknar hotellverksamhet, då förändras situationen. Korta hyresperioder, möblerade bostäder och tjänster som städning kan göra att Skatteverket ser det som momspliktig verksamhet. Då måste du betala 12 % moms på intäkterna.
Viktiga saker att tänka på vid kontraktsskrivning
Ett andrahandskontrakt är din trygghet. Det skyddar dig om något går fel. Skriv alltid ett tydligt avtal. Se till att hyran, depositionen och hyrestiden finns med.
Undvik muntliga överenskommelser. Det kan verka smidigt, men om problem uppstår står ord mot ord. Och lagen är tydlig. Ett skriftligt kontrakt är alltid bättre.